Eiendomsutvikling – kjent risiko for miljø, geoteknikk, riving av bygg
Kvikkleirekartlegging, fyllinger og forurensning i grunnen kan medføre store og ofte uforutsette tilleggskostnader i forbindelse med utviklingsprosjekter, og kan også medføre vesentlige forsinkelser. Undersøkelser knyttet til grunnforurensning forut for kjøp er derfor av stor betydning for å kunne vurdere prosjektets økonomi og eiendommens verdi, men også for å avklare kjøpers konkrete risiko knyttet til eventuell forurensning.
Øk verdien på eiendommen
Dersom det er forurensning på eiendommen, kan eiendomsverdien heves ved å avklare omfanget av forurensningen og ved gjennomføring av tiltak. En miljøteknisk utredning vil derfor være viktig for eiendomsbesitter, eiendomsutvikler, kjøper/selger eller utbygger. I tillegg er en slik utredning nødvendig for enhver som planlegger gravearbeid, som har fått pålegg om fjerning av miljøgifter fra egen eiendom, eller som har forårsaket akutt forurensning.
Spar penger på å håndtere de miljømessige og geotekniske utfordringene best mulig
Kostnader til miljøtekniske undersøkelser blir derfor fort en lønnsom investering. Dersom risikoforholdene avdekkes på forhånd og ansvaret nedfelles i kjøpekontrakten, sikrer man forutsigbarhet med hensyn til et mulig kostnadsansvar. I praksis er situasjonen imidlertid ofte den at partene ikke har tid til slike undersøkelser før kjøpekontrakt skal inngås – de ønsker å gjennomføre salget nå. Spørsmålet er da hvordan forurensningsrisikoen kan regulere i kjøpekontrakten.
Hva er forurensning – ved kjøp av eiendom for utvikling
Grunnen er forurenset når konsentrasjonen av helse- eller miljøfarlige stoffer overstiger normverdier for mest følsom arealbruk, om ikke særskilt risikovurdering forteller noe annet.
Forurensningslovens definisjon av forurensning er svært vid og generell, og omfatter blant annet tilførsel av fast stoff, væske, eller gass til grunnen, som er eller kan være til skade for miljøet. Forurensning forekommer i det daglige, ofte omtalt som «byforurensning». Det er heller ikke slik at all forurensning er forbudt eller ansett som særlig problematisk.
Ved kjøp av eiendom for utvikling er det forurensning i grunnen som først og fremst volder særlige problemer. Forurensningen kan være av en slik karakter at det fra myndighetenes side forutsettes at massene eksempelvis fjernes/deponeres og renses, eller at det iverksettes andre særlige tiltak for å begrense virkningene av forurensningen. Alvorlighetsgraden og kostnadskonsekvensene vil kunne være svært varierende. Årsakene til forurensningen kan skyldes en rekke forskjellige forhold, fra nedgravde anleggsmaskiner og oljetanker med lekkasje eller forurensning fra tidligere virksomhet eller spredning fra naboeiendommer.
Det kan være tilsvarende problemstillinger knyttet til riving av eksisterende bebyggelse og behandling av rivingsmaterialer, avgrenses det mot.
Avfall, radon og alunskifer – vær på vakt
Normalt er avfall ansett som forurensning, og vil ofte kunne være like viktig. I forurensningsloven kapittel 5 er «avfall» definert til å være løsøregjenstander eller stoffer som noen har kassert, har til hensikt å kassere eller er forpliktet til å kassere. Forurensningsloven kapittel 5 og avfallsforskriften stiller omfattende plikter i forbindelse med håndtering av avfall.
Radon omfattes av strålevernsreglene. Alunskifer er ansett som en versting i radonsammenheng, og Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (tidligere Statens strålevern) og Norges Geologiske Undersøkelse har utarbeidet egne kart for alunskifer og radonrisiko.
Forurensingslovens utgangspunkt er at «Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensning uten at det er lovlig etter §§ 8 eller 9 eller tillatt etter vedtak i medhold av § 11». Etter loven er det «den ansvarlige» for forurensingen som skal sørge for tiltak for å stanse, fjerne eller begrense virkningen av forurensingen. Normalt er det dermed forurenseren selv som må ta kostnadene («the polluter pays»-prinsippet). Denne tiltaksplikten gjelder uavhengig av om forurensningsmyndighetene har rettet pålegg mot den ansvarlige eller ikke.
Mellom kjøper og selger kan i avtalen fordele risikoen knyttet til grunnforurensning. Forurensningsmyndighetene er derimot ikke bundet av partenes avtale, og hvem myndighetene holder ansvarlig beror som utgangspunkt på myndighetenes skjønn. Konsekvensen av at forurensningsmyndighetene legger til grunn annet enn det som følger av kjøpekontrakten bør reguleres.
Tilstandsklasser – tillatt nivå av grunnforurensning
Ikke all forurensning er forbudt. Det gjelder ulike tilstandsklasser, gjennom en inndeling som gir grunnlag for å vurdere om grunnforurensning kan aksepteres til en bestemt arealbruk. Det vil eksempelvis gjelde strengere krav dersom det bygges barnehage på eiendommen enn industribygg.
Ved byggetiltak/terrenginngrep i grunnen plikter tiltakshaver etter forurensningsforskriften å vurdere om det er forurensning i grunnen og ved mistanke om forurensning å iverksette undersøkelser. Etter forskriften oppstilles krav til tiltak ved avdekking av forurensning, med plikt til å utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes og rapporteres til kommunen som utfører tilsyn og kontroll.
Ett trinn om gangen
I DMR Miljø og Geoteknikk gjennomfører vi miljøtekniske undersøkelser og tiltak etter en trinnvis modell i henhold til gjeldende forskrifter og lovverk. Den trinnvise modellen sikrer en helhetlig vurdering, forutsigbarhet og legger stor vekt på vurdering av kost/nytte ved tiltaksgjennomføring. Ved kjøp av eiendom er det viktig å sjekke hva slags virksomhet det har vært på eiendommen tidligere. Forløpet i forbindelse med en forurensningsundersøkelse ser typisk slik ut:
- Historisk redegjørelse og avklaring av hvilke potensielle forurensningskilder det er/har vært på eiendommen. Informasjon er tilgjengelig via offentlige kilder som eksempelvis Miljøstatus.no og Seeiendom.no, og kan også fremgå av kommunale arealplaner, tidligere byggesaker, herunder på naboeiendommer.
- Orienterende forurensingsundersøkelser til vurdering av om eiendommen er forurenset.
- Eventuell supplerende undersøkelser til avgrensning av forurensning.
- Utarbeidelse av tiltaksplan.
Kontakt gjerne DMR for rådgivning eller konkrete tilbud i forbindelse med gjennomføring av forurensingsundersøkelser eller utarbeidelse av tiltaksplaner.
DMR kan sikre regulering av hvilke kostnader som skal hensyntas, herunder en vurdering av hva som er «merkostnader» som følge av forurensningen. Transportkostnader for bortkjøring av masser som ellers skulle bortkjøres, er ikke merkostnader med mindre massene må kjøres lengere bort for rensing. Forholdet til eventuell ny forurensning etter overtakelse kan også være en problemstilling.
Vi har lang erfaring, bred kompetanse og gjennomfører oppdrag i tverrfaglige team bestående av blant annet ingeniører, geologer og jurister.
